Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi bakımından uzun vadeli ve geri dönüşü güç bir taahhüt içerir. Sözleşmenin kurulma aşamasında yapılacak düzenlemeler, ifa sürecinde ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çerçevesini belirler.
Şekil Şartı
Sözleşme, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğurduğundan resmî şekilde yapılmalıdır. Uygulamada bu, noterde düzenleme şeklinde düzenlenen sözleşme ile sağlanır. Adi yazılı biçimde yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak edimlerin önemli ölçüde ifa edilmiş olması hâlinde geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı görülebilmektedir.
Sözleşmede Yer Alması Gereken Başlıklar
- Paylaşımın bağımsız bölüm numarası ve metrekare olarak açıkça belirlenmesi
- Teknik şartname ve malzeme kalitesinin ekte ayrıntılı tanımlanması
- İnşaata başlama ve teslim tarihlerinin kesin olarak yazılması
- Gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart ve kira kaybı düzenlemesi
- Tapu devirlerinin inşaat seviyesine bağlanması (kademeli devir)
- Yüklenicinin üçüncü kişilere satış yetkisinin sınırlanması
- İskân (yapı kullanma izni) alınmasının yükleniciye ait olduğunun belirtilmesi
Müteahhidin temerrüdü hâlinde arsa sahibinin ifa ile birlikte gecikme tazminatını (kira kaybı) veya ifadan vazgeçerek müspet zararını talep edebilmesi için, bu hakların sözleşmede açıkça düzenlenmesi ve teslim aşamasında haklarının saklı tutulması (ihtirazi kayıt) esastır.
Kademeli Tapu Devri
Arsa sahibinin en önemli güvencesi, arsa paylarının tamamını başlangıçta devretmemesidir. Devrin inşaat seviyesine bağlanması, yüklenicinin işi yarım bırakması hâlinde arsa sahibinin elinde kalan payı korur.
Buna karşılık yüklenicinin finansman ihtiyacı da gözetilmelidir. Uygulamada denge, seviye tespit tutanaklarına bağlı kademeli devir ile kurulmaktadır.
Gecikme ve Ayıplı İfa
Teslimin gecikmesi hâlinde arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı ve şartları oluşuyorsa kira kaybını talep edebilir. Ayıplı ifa hâlinde ise ayıbın giderilmesi, bedelden indirim veya şartları varsa sözleşmeden dönme yollarına başvurulabilir.
Gizli ayıpların, öğrenildiği anda gecikmeksizin yükleniciye bildirilmesi gerekir. Bildirimin ispatı bakımından noter aracılığıyla gönderilen ihtarname tercih edilmelidir.